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“20년 살면 내 집?”… 장기전세 임차인 분양 요구, 법조계 판단은
LegalCrew
관리자
2026-07-20 10:07 ·조회수 3회
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📎 출처: 조선비즈원문 보기 →
서울 송파파인타운 등 장기전세주택에서 최장 거주기간 20년 만료를 앞두고 임차인과 서울주택도시개발공사(SH)의 갈등이 커지고 있다.
20일 업계에 따르면, 서울시 공공임대주택 임차인 권익 증진위원회 송파파인타운 지회는 지난 11일 설명회를 열고 계약 연장과 단계적 분양전환을 요구했다.
일부 입주민은 공공주택특별법과 시행령을 근거로 임대의무기간 20년의 절반인 10년이 지나면 SH와 합의해 분양전환할 수 있고, 20년 뒤에는 기존 임차인에게 매각해야 한다고 주장한다.
그러나 법률 전문가들은 장기전세는 분양전환을 전제로 한 공공임대와 법적으로 구분되고, 임차인에게 분양전환청구권이나 우선매수권을 부여한 규정도 없어 받아들여지기 어렵다고 본다.
◇'10년 뒤 합의 분양' 장기전세에는 적용 어려워
핵심은 시행령이 임대의무기간 절반 경과 후 합의 분양이 가능한 대상을 '분양전환공공임대주택'으로 한정한다는 점이다. 장기전세는 전세계약 방식으로 장기간 공급하는 주택이고, 분양전환공공임대는 일정 기간 임대한 뒤 입주자에게 소유권을 넘길 목적으로 공급하는 별도 유형이다.
법무법인 광장의 김명종 변호사는 "분양전환공공임대주택과 장기전세주택이 법상 구분돼 있어 장기전세는 해당 규정의 적용 대상이 아닌 것으로 해석된다"고 말했다. 분양전환형 임대는 모집공고와 계약서에 전환 시점과 대상자 요건, 가격 산정 기준 등이 사전에 제시되지만, 장기전세는 주택을 장기간 공공임대로 유지하도록 설계된 제도라는 설명이다.
법제처도 2025년 12월 장기전세주택은 임대의무기간 절반이 지난 뒤 합의로 조기 분양전환할 수 있는 대상에 포함되지 않는다고 해석했다. 입주자 모집 단계에서 분양전환 시기나 가격 기준을 고지하도록 한 규정이 없다는 이유다. 법제처 해석이 법원을 구속하는 판결은 아니지만, 현행 법령을 집행하는 행정부의 공식 해석이라는 의미가 있다.
◇'합의 가능'이 임차인의 청구권은 아냐
설령 분양전환 가능성을 논의하더라도 법에 적힌 '합의'를 임차인이 일방적으로 행사할 수 있는 권리로 보기는 어렵다는 분석이다. 법무법인 바른의 우현수 변호사는 "분양전환청구권은 한쪽이 단독으로 행사할 수 있는 권리지만, 합의는 사업자와 임차인의 의사가 일치해야 성립한다"며 "합의 규정을 분양전환 요구권으로 해석할 수 없다"고 말했다.
20년이 지나 SH의 매각 제한이 사라지는 것과 기존 임차인에게 우선매수권이 생기는 것도 별개의 문제다. 법은 SH가 임대의무기간 전에 주택을 처분하지 못하도록 제한할 뿐, 기간 만료 후 기존 임차인에게 팔도록 정하지 않는다. SH는 주택을 계속 공공임대로 보유하거나 새로운 임차인에게 재공급할 수도 있다.
따라서 'SH가 해당 주택을 처분할 수 있다'는 것과 '기존 임차인에게 매각할 수 있다', '기존 임차인에게 우선적으로 팔아야 한다'는 주장은 구분해야 한다. 우선분양 의무가 인정되려면 별도의 법률이나 조례, 계약상 근거가 필요하다.
20일 업계에 따르면, 서울시 공공임대주택 임차인 권익 증진위원회 송파파인타운 지회는 지난 11일 설명회를 열고 계약 연장과 단계적 분양전환을 요구했다.
일부 입주민은 공공주택특별법과 시행령을 근거로 임대의무기간 20년의 절반인 10년이 지나면 SH와 합의해 분양전환할 수 있고, 20년 뒤에는 기존 임차인에게 매각해야 한다고 주장한다.
그러나 법률 전문가들은 장기전세는 분양전환을 전제로 한 공공임대와 법적으로 구분되고, 임차인에게 분양전환청구권이나 우선매수권을 부여한 규정도 없어 받아들여지기 어렵다고 본다.
◇'10년 뒤 합의 분양' 장기전세에는 적용 어려워
핵심은 시행령이 임대의무기간 절반 경과 후 합의 분양이 가능한 대상을 '분양전환공공임대주택'으로 한정한다는 점이다. 장기전세는 전세계약 방식으로 장기간 공급하는 주택이고, 분양전환공공임대는 일정 기간 임대한 뒤 입주자에게 소유권을 넘길 목적으로 공급하는 별도 유형이다.
법무법인 광장의 김명종 변호사는 "분양전환공공임대주택과 장기전세주택이 법상 구분돼 있어 장기전세는 해당 규정의 적용 대상이 아닌 것으로 해석된다"고 말했다. 분양전환형 임대는 모집공고와 계약서에 전환 시점과 대상자 요건, 가격 산정 기준 등이 사전에 제시되지만, 장기전세는 주택을 장기간 공공임대로 유지하도록 설계된 제도라는 설명이다.
법제처도 2025년 12월 장기전세주택은 임대의무기간 절반이 지난 뒤 합의로 조기 분양전환할 수 있는 대상에 포함되지 않는다고 해석했다. 입주자 모집 단계에서 분양전환 시기나 가격 기준을 고지하도록 한 규정이 없다는 이유다. 법제처 해석이 법원을 구속하는 판결은 아니지만, 현행 법령을 집행하는 행정부의 공식 해석이라는 의미가 있다.
◇'합의 가능'이 임차인의 청구권은 아냐
설령 분양전환 가능성을 논의하더라도 법에 적힌 '합의'를 임차인이 일방적으로 행사할 수 있는 권리로 보기는 어렵다는 분석이다. 법무법인 바른의 우현수 변호사는 "분양전환청구권은 한쪽이 단독으로 행사할 수 있는 권리지만, 합의는 사업자와 임차인의 의사가 일치해야 성립한다"며 "합의 규정을 분양전환 요구권으로 해석할 수 없다"고 말했다.
20년이 지나 SH의 매각 제한이 사라지는 것과 기존 임차인에게 우선매수권이 생기는 것도 별개의 문제다. 법은 SH가 임대의무기간 전에 주택을 처분하지 못하도록 제한할 뿐, 기간 만료 후 기존 임차인에게 팔도록 정하지 않는다. SH는 주택을 계속 공공임대로 보유하거나 새로운 임차인에게 재공급할 수도 있다.
따라서 'SH가 해당 주택을 처분할 수 있다'는 것과 '기존 임차인에게 매각할 수 있다', '기존 임차인에게 우선적으로 팔아야 한다'는 주장은 구분해야 한다. 우선분양 의무가 인정되려면 별도의 법률이나 조례, 계약상 근거가 필요하다.